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CONSULENZA ASTE

LE STIME

IL NOSTRO LAVORO DI CONSULENZA TECNICO/LEGALE
Rivolgendovi alla nostra sede potrete ricevere una consulenza completa per tutte le fasi di acquisto all’asta: dalla valutazione preliminare, al conteggio dei costi, dall’assistenza in asta fino alla consegna e liberazione dell’immobile, rendendo semplice e sicuro l’acquisto di un immobile del mercato giudiziario al pari di un acquisto a libero mercato. Il primo passo sarà fissare un primo incontro preliminare gratuito nel nostro ufficio nel quale valutare le opportunità e le peculiarità dell'acquisto in asta. All’incontro seguirà un preventivo senza impegno delle fasi successive.

Ecco in breve i passaggi formali della nostra Consulenza:

FASE n.1 – Studio di fattibilità - aspetti legali
Nel caso in cui il cliente decida di avvalersi della nostra consulenza sarà aperta una pratica di “Istruttoria Pratica Cliente” per l'apertura della posizione e per poter proseguire nelle fasi successive. Ciò consentirà al cliente di accedere ai seguenti servizi:
1.analisi dettagliata dei meccanismi di asta e delle modalità di partecipazione, in relazione alla operazione che il cliente intende compiere;
2.analisi dettagliata della singola “pratica cliente” (disponibilità per il versamento dell’acconto, del saldo prezzo, acquisto prima casa, seconda casa, con finanziamento/mutuo, vendite di altri immobili collegati ecc..), al fine di verificare la compatibilità con i meccanismi ed i tempi dell’asta, per evidenziare ed affrontare le eventuali criticità in via preliminare, individuando per tempo le migliori soluzioni;
3.ricerca immobili all’asta alternativi a quello indicato sulla base dei parametri di ricerca forniti dal cliente;
4.analisi dello Studio di Fattibilità per gli immobili prescelti;

FASE n.2 - Valutazione dell’immobile – aspetti tecnici

Una volta individuato l’immobile, sarà effettuata una Valutazione tecnico-economica preliminare.
Per stilare la valutazione tecnico-economica verranno reperite tutte le informazioni riguardanti le problematiche inerenti la vendita, saranno individuati e calcolati i relativi costi occulti (costi insiti in ogni asta e variabili per ogni asta: irregolarità sull’immobile, sanzioni amministrative, ecc.). Seguirà uno studio economico e finanziario necessario a valutare il reale risparmio dell’acquisto in asta, confrontando l’acquisto in asta con i costi del “libero mercato”. A seguito dello Studio di Fattibilità tecnico-economico preliminare i nostri tecnici provvederanno a relazionare il cliente sulle tipologia di problematiche emerse. Svolgimento della fase n.2:
1. sopralluogo del tecnico con il cliente.
2. redazione di una breve relazione scritta inerente la valutazione tecnico/economica dell’immobile visionato;
2. analizzato tale studio e verificato il piano finanziario dei costi, il cliente potrà decidere sulla partecipazione o meno all’asta.
3. la valutazione tecnico-economica, non impegna in nessun modo all’acquisto.
Nel caso in cui le Fasi n.1-2 dovesse portare ad un esito negativo (mancata partecipazione all'asta), o in caso di mancata aggiudicazione dell'asta, il cliente potrà inviare nuove richieste Studio di Fattibilità versando gli importi ulteriori.

FASE n.3 - Partecipazione all’asta
In caso di decisione positiva, il consulente si preoccuperà di affiancare il cliente nel compimento delle operazioni necessarie alla partecipazione all’asta, compilando secondo le disposizioni i documenti necessari, indicando gli estremi degli assegni da depositare, provvedendo eventualmente al deposito dell’offerta e presenziando insieme al cliente durante l’asta.
Il costo delle fasi n.1-2 sarà detratto dal compenso che il cliente dovrà versare in caso di aggiudicazione dell'immobile.

Fase n.4 - Dopo l’asta
In caso di aggiudicazione il consulente seguirà per il cliente il corretto compimento di tutti gli adempimenti conseguenti, verificando il rispetto dei tempi previsti dalla legge ed intervenendo qualora questi non fossero rispettati, il tutto in stretto contatto con la cancelleria del Tribunale o con il Delegato dal Giudice alla vendita. Si preoccuperà inoltre di seguire assieme all’istituto bancario prescelto dal cliente il corretto iter dell’eventuale pratica di mutuo e, a conclusione, la procedura di liberazione dell’immobile e la relativa immissione in possesso e consegna delle chiavi.
Saldo delle fasi n.1-2-3-4 come da preventivo.



ACQUISTARE IMMOBILI ALLE ASTE GIUDIZIARIE – SVANTAGGI E VANTAGGI
Quali sono i pro e i contro di acquistare alle aste immobiliari?
Il deciso aumento delle sofferenze bancarie, i fallimenti aziendali e i debiti verso l'erario hanno creato un aumento esponenziale per le procedure di vendita forzata, le aste immobiliari.
Vediamo di sfatare, rispondendo ai più comuni dubbi dei nostri clienti, i vantaggi e gli svantaggi di comprare un appartamento all'asta.

SVANTAGGI
1-VISIONARE LA CASA PRIMA DELL'ASTA
• Gli appuntamenti per la visita delle casa all'asta sono ovviamente possibili.
• I custodi sono OBBLIGATI a farvi visionare la casa, ricordatevi di utilizzare strumenti tracciabili per la richiesta di visione della casa.
• I tempi e i modi però sono a completa discrezione del custode nominato dal giudice dell'esecuzione, a noi capita spesso che non si tenga in considerazione le esigenze lavorative e le disponibilità dei visitatori.
In alcuni casi riesce a visionare la casa solo 10 giorni prima della data dell'asta in gruppi anche di 15/20 persone contemporaneamente.

2-VISTO E PIACIUTO NESSUNA GARANZIA CONTRO I VIZI
• A differenza di un acquisto a libero mercato, nelle aste immobiliari non c'e' nessuna garanzia sui vizi dell'immobile.
Quindi problematiche di carattere urbanistico, catastale, agibilità, arretrati condominiali, devono essere verificati attentamente e quantificati prima di partecipare ad un asta.
Ricordiamo che non tutti gli abusi interni ed esterni alla casa possono essere sanati, anche con l'ausilio del miglior tecnico, SCONSIGLIAMO VIVAMENTE L'ACQUISTO DI UNA CASA CON PROBLEMI IRRISOLVIBILI, LA NORMATIVA DIVENTA (GIUSTAMENTE) SEMPRE MENO PERMISSIVA, IL RISCHIO E' DI ACQUISTARE UNA CASA NON PIU' COMMERCIABILE! MASSIMA ATTENZIONE.

3-LE PERIZIE DEL CTU

n ogni bando d'asta oltre foto e avviso di partecipazione c'e' la Perizia redatta dal CTU del tribunale.
Per quello che abbiamo constatato in alcuni casi, le perizie danno un indicazione molto generale del bene che verrà messo all'asta, per esempio:
capita di non trovare una cifra ben definita e sicura per sistemare eventuali problematiche di carattere urbanistico o catastale;
capita di non trovare la cifra aggiornata degli arretrati condominiali;
capita di non trovare notizie su eventuali lavori straordinari che dovranno essere eseguiti in futuro sul fabbricato;
non per ultimo a volte la perizia economica della casa, non basata su stime comparative di altre case vendute in zona (ovviamente il CTU non e' una immobiliare che vende case) ma solo su dati generici di cifre al mq prese dall’agenzia del territorio, in questi dati non si tiene in considerazione elementi che VALUTANO O SVALUTANO una casa; ci vengono in mente elementi come vie particolarmente fortunate o sfortunate di un quartiere, il piano, la tranquillità o rumorosità, ecc.
E' fondamentale prima di decidere la cifra massima da poter offrire a un asta sapere QUANTO VALE QUELLA CASA SU LIBERO MERCATO, NON CADETE NELL'ERRORE DI ANDARE A FARE UN GIRO SUI PORTALI IMMOBILIARI, LI VEDETE QUANTO CHIEDONO NON A QUANTO EFFETTIVAMENTE SI VENDE.

4-POSSESSO DEL BENE IN CASO DI AGGIUDICAZIONE DELL ASTA

• In caso di aggiudicazione di un bene libero dall'esecutato il possesso avviene contestualmente al saldo del prezzo che deve avvenire entro 90-120 giorni dall'aggiudicazione, salvo proroghe.
• In caso di immobile occupato la nostre esperienze personali parlano di tempistiche che vanno da 0 a 8 mesi per avere il possesso della casa.
• Le spese per la procedura di liberazione della casa sono a carico del tribunale ma proprio perché comprese nelle spese della procedura e consigliamo di sollecitare i soggetti incaricati, utilizzando i consulenti di fiducia, al fine di agevolare la liberazione.

5-FACILITA’ DI AGGIUDICAZIONE
• Dimenticatevi di partecipare ad una solo asta e vincerla addirittura alla base d'asta.
• Ok fare un buon affare ma pensare di acquistare una casa al 50-60% in meno è pura utopia.
• Quando i nostri clienti ci richiedono di assisterli nella procedura, offriamo statistiche su zone, tipologie, cifre di aggiudicazione; questi report frutto di lavoro di diversi anni, li utilizziamo per capire quali saranno statisticamente gli immobili che avranno molto pretendenti o meno, e su tali basi decidere su quale casa puntare e a che cifra massima.


VANTAGGI
1-ECONOMICITA' E PREZZO
Acquistare immobili all'asta è sicuramente molto vantaggioso economicamente.
Tendenzialmente gli sconti reali a cui si può ambire sono del 20/30% rispetto al libero mercato; ricordiamo che dal 2006 ad oggi le quotazione in alcune zone si sono abbassate sino al 30-40%.
Quindi potrebbe essere il momento di fare un buon affare immobiliare.
Non darti come obbiettivo quello di acquistare solo alla base d'asta, perderesti tempo e molti investimenti che nel medio-lungo periodo possono portarti delle soddisfazioni, tieni in considerazione quanto stai risparmiando rispetto al 2006.

2-ATTO NOTARILE DECRETO DI TRASFERIMENTO
• A differenze delle tradizionali compravendite dove il notaio lo paga l'acquirente, per quanto riguarda le aste immobiliari tale cifra non viene richiesta. Con il decreto di trasferimento del Tribunale diverrete proprietari a tutti gli effetti.

3-ACCESSO MUTUO
• Oggi è molto più facile partecipare a un asta in quanto alcune banche (ancora poche) hanno finalmente studiato mutui appositi per le aste immobiliari, proprio per questo fare un mutuo per un acquisto tradizionale o per un acquisto all'asta è diventato pressoché uguale.
• Esistono mutui specifici per le aste, cerca le banche che li hanno e pretendi quelli! Vedrai ti fanno risparmiare tempo soldi e problemi!


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